Op Curaçao werd de “Fundashon Kas Popular” in 1978 opgericht op initiatief van de Nederlandse overheid, de Antilliaanse overheid en het eilandgebied Curaçao. De stichting heeft ten doel de verbetering van de volkshuisvesting op Curaçao.
De eerste door de FKP gerealiseerde woningbouwprojecten waren:
§ Volkswoning bouw Tera Kòra (fase 1) 157 Woningen
§ Volkswoning bouw Soto 35 Woningen
§ Volkswoning bouw Barber 39 Woningen
§ Volkswoning bouw Westpunt 25 Woningen
De eerste "FKP" woningen werden in 1980 opgeleverd. In totaal zijn er tot op heden circa 110 woningbouwprojecten op Curaçao uitgevoerd door de FKP wat neerkomt op circa 4400 woningen.
§ Sapaté Fase 2, 121 woningen
§ Rifwaterstraat /Arubastraat 23 woningen
§ Sapaté fase III 40 woningen
Voor de periode 2008 tot 2010 staan nog de volgende projecten in de planning bij de FKP. Tabel 1 geplande projecten voor de periode 2008-2010 door FKP.
|
Project locatie |
Aantal woningen |
|
Brakkeput |
102 |
|
Sapaté |
50 |
|
Fortuna Pariba Zuid |
50 |
|
Moontjeweg |
180 |
|
Triangelweg |
84 |
|
Totaal |
466 |
In totaal worden dus in 3 jaar tijd 466 woningen opgeleverd.
Ondanks de indrukwekkende staat van dienst en de stormachtige bouwactiviteiten de afgelopen decennia op Curaçao is de behoefte aan woningen nog steeds groot. Zo staan nog circa 6000 personen geregistreerd als woningzoekenden in de bestanden van de FKP. Hieruit blijkt dat de vraag naar sociale woningen nog steeds veel hoger is dan het aanbod. Een betere aansluiting tussen de vraag naar en het aanbod van sociale woningen is dus noodzakelijk.
4. Financieringsvormen worden van Sociale Woningbouw?
In de inleiding gaf ik net aan dat de financiële wereld door de narigheid rond hypotheek producten in de subprime markt in de VS zich op dit moment in een schoktoestand bevindt. Het zijn voornamelijk mensen uit de lage inkomensgroepen die betrokken zijn bij de problemen rond het niet nakomen van de aflossingsverplichtingen op hypothecaire leningen. Het zijn hierdoor de woningen van deze mensen die als gevolg van de crisis geveild worden. De problemen op de subprime markt maken het vinden van alternatieve financieringsvormen dringend. Tegelijkertijd maakt de negatieve publiciteit rondom deze hypotheekcrisis het vinden van alternatieven moeilijk. Als gevolg van de hypotheekcrisis nemen we mondiaal een tendens waar van aanscherping van de voorwaarden voor het verstrekken van hypotheken door financiële instellingen- vaak opgelegd door internationale toezichthouders. Dit brengt de financiering van de grensgevallen en vooral van de lage inkomensgroepen in gevaar.
Ondanks deze negatieve noot denk ik wel dat er voldoende ruimte is om met particuliere initiatieven te komen opdat woningbouwcoöperaties op onze eilanden - zoals de Stichting “Caneye”- door kunnen gaan met het bouwen en financieren van sociale woningbouw projecten. Ik noem in het navolgende enkele gedachtespinsels die raar mogen klinken maar waar zeker meer mee gedaan kan worden.
4.1 Alternatieve financieringsvormen.
Een eerste perspectief om financiering van sociale woningbouw te bewerkstelligen steunt in hoge mate op middelen uit de publieke sector. Dat is de zogenaamde doeluitkeringen van de overheid (overheden). Deze financieringsvorm is niet nieuw en werd / wordt zoals eerder vermeld toegepast in Europa en de VS.
Directe financiering van sociale woningbouw door de overheid gaat helaas vaak gepaard met politieke inmenging, onredelijk handelen en oneigenlijk gebuik en onrechtmatige toe-eigening van publieke fondsen. Hierdoor botst deze financieringsvorm vaak tegen de regels van Goed Bestuur ( “Good Governance”). Dit is ook de reden waarom wij naar mijn mening deze financieringsvorm zoveel mogelijk moeten vermijden. Het direct financieren van de sociale woningbouw met publieke middelen uit de begroting is bovendien iets dat niet meer past in onze tijd. In het geval van St. Maarten en Curaçao zijn bovendien overeengekomen dat er in de toekomstige staatkundige structuur orde op zaken zal worden gesteld in de publieke financiën. Het is dan de vraag of er voldoende middelen vrijkomen om aan dit doel van sociale woningbouw te kunnen voldoen.
Een andere financieringsvorm die in de nabije toekomst tegen het licht moet worden gehouden is het verstrekken van huursubsidies aan individuele gezinnen. Deze financieringsvorm kan de komende jaren voor wat betreft de toekomstige landen St.Maarten en Curaçao moeilijk op dezelfde manier worden voortgezet zoals dat op dit moment geschiedt. Dit komt om de eenvoudige reden dat de nieuwe landen in het Koninkrijk afspraken hebben gemaakt met Nederland over de maximale schulden en hieraan gerelateerde financieringstekorten. Het beperken van de schuldenopbouw tot een maximum door middel van de rentelastnorm betekent dus dat de financiering van de sociale woningbouw in de huidige vorm moeilijk kan worden voortgezet. Het verstrekken van huursubsidie door overheid zal zeker aan maxima worden gebonden.
In tegenstelling tot wat men vaker ziet in andere landen inclusief landen in de regio hebben wij op onze eilanden op dit ogenblik een onderontwikkelde markt voor woningfinanciering in de sociale sector. Vooral in Latijns- en Midden Amerika wordt de sociale woningbouw deels gefinancierd door de uitgifte van speciale obligatieleningen ( “Bonos hipotecarios”) door woningbouwcoöperaties. Het voordeel voor de kopers van deze speciale obligaties is dat deze een speciale belastingruling krijgen waardoor de ontvangen rente op deze obligaties voor een deel of in het geheel belastingvrij kan worden getoucheerd. Hierdoor verhogen de financiers hun rendement na belastingen. Tegelijkertijd worden deze “bonos hipotecarios” door de woningbouwstichtingen gebruikt om de sociaal zwakkere groepen die hiervoor in aanmerking komen tegen een relatief lage hypotheekrente financiering aan te bieden voor het bouwen van de eigen woning. Dit is zeker een alternatief dat verder uitgewerkt en onderzocht moeten worden voor hypotheken aan de sociaal zwakkeren in onze samenleving.
Een vierde mogelijkheid om de financiering van de sociale woningbouw aantrekkelijker te maken is een filosofie die de FKP in het verleden consistent heeft toegepast. Hierbij verricht de woningbouwcorporatie zowel commerciële activiteiten waar in feite een marktrendement op kan worden verdiend en sociale woningbouw die tegen een rendement dat lager ligt dan de markt wordt aangeboden. De achterliggende gedachte is dat er sprake is van een ‘kruiselingse subsidie’ van commerciële woningbouw aan sociale woningbouw. Op dit moment is op onze eilanden een rendement op de hypothecaire markt van 7% reëel. Indien voldoende projecten tegen dit tarief op het commerciële marktsegment gefinancierd kunnen worden is het best denkbaar dat de sociale woningbouw op termijn tegen 5% rente kan worden gefinancierd. Dit alternatief gecombineerd met het idee van een door de woningbouwcorporaties uitgegeven “bonos hipotecarios" kan zeker een oplossing bieden voor de financiering van sociale woningbouw.
4.2 Uitdagingen in een competitieve markt voor hypotheken
Eén van de belangrijkste uitdagingen waarmee woningbouwcorporaties en verenigingen op onze eilanden de komende jaren te maken krijgen is de verhevigde concurrentie op de hypotheekmarkt tussen traditionele banken en institutionele beleggers. De afgelopen jaren hebben wij op alle eilanden gezien dat de hypotheekrente flink aan het dalen is. Dit heeft twee oorzaken. In de eerste plaats hebben banken in de concurrentiestrijd de rente als instrument gebruikt om hun cliëntenbestand uit te breiden. Verder is door de toetreding van nieuwe spelers in de hypothecaire markt de rente op hypotheken systematisch gedaald. Betaalde men circa 10 jaar geleden nog 9% á 10% op hypothecaire leningen op dit ogenblik is de rente al gezakt naar 7% en zelfs 6,5%.
Dit heeft tot gevolg dat woningbouwcorporaties die vroeger nog met “aantrekkelijke” hypotheekrentes van 7 á 8% aan de middeninkomensgroepen adverteerden door de concurrentiestrijd op de eilanden helemaal niet meer competitief zijn met deze tarieven.
Ook zij moeten een hypotheekrente van 5 á 6% aanbieden om de concurrentie voor te zijn.
In de tweede plaats zijn de liquiditeiten in de wereldeconomie zo sterk gestegen dat een daling in de rente bijna onvermijdelijk is geworden. Voor een deel betekent dit dat verzekeraars, pensioenfondsen en banken leningen zullen gaan verstrekken tegen zeer scherpe rentevoeten willen zij nog een redelijk rendement maken op hun geïnvesteerd vermogen. Voor de woningbouwcorporaties betekent dit dat ze kunnen verwachten dat ook de rente voor de projecten die zij met vreemd vermogen willen financieren zal gaan dalen in de toekomst. Hier valt dus zeker een voordeel voor de woningbouwcorporaties te behalen.
Een derde belangrijke ontwikkeling die nu al een negatief effect heeft op de bouwkosten is de stijgende prijzen van de bouwproducten. Door de flinke stijging van de prijzen op allerlei markten, maar vooral in de bouw, is het bouwen van alle typen woningen flink duurder geworden. Voor de gewone man is dit niet meer te betalen vooral omdat wij nog steeds een groot deel van onze bouwgoederen importeren uit Europa. Door de duurdere euro is dit bijna onbetaalbaar geworden.
4.3 Ontwikkelen van nieuwe producten door woningbouwcorporaties.
Wij hebben tot nu toe alleen maar bekeken hoe de sociale woningbouw in de toekomst bij ons tegen aantrekkelijke tarieven gefinancierd kan worden. Wat onderbelicht is gebleven is de vraag hoe woningbouwverenigingen zelf kunnen overgaan tot het ontwikkelen van nieuwe producten waardoor zij meer opbrengsten kunnen genereren in de toekomst. De filosofie moet dus zijn dat de woningbouwcorporaties van binnenuit moeten gaan groeien door nieuwe producten te ontwikkelen en aan te bieden. Met andere woorden “de mentaliteit moet worden handen uit de mouwen steken om geld in de kas te brengen”.
Ik heb daarom ook gekeken naar wat de woningbouwcorporaties zelf kunnen doen om hun opbrengsten te verhogen in de toekomst. Ik benoem hier enkele factoren die mogelijk opbrengsten verhogend kunnen werken.
Dit is mijns inziens een product dat heel nauw aansluit op de huidige activiteiten van de woningbouwcorporaties. Zij beschikken bij uitstek over een groep technische deskundigen die met weinig additionele training door particulieren ingehuurd kunnen worden bij objectieve waardebepalingen van woningen.
Ook dit product is geen “ver van mijn bed” activiteit voor de woningbouwverenigingen.
Tegenwoordig moeten deze acties op de commerciële markt, vrij snel worden gerealiseerd. En wie zou dat beter kunnen dan de technici die beroepsmatig bij de woningbouwcorporatie toch bezig zijn met sociale woningbouw en bouwen van woningen voor de verkoop in de commerciële markt.
Hier ligt naar mijn mening een braak terrein die ontgonnen moet worden en waar makkelijk commerciële huurprijzen voor kunnen worden gevraagd. Jongeren die in het buitenland hebben gestudeerd zijn gewend om zelfstandig te wonen. Bij terugkeer op de eilanden willen ze bij uitstek ook zelfstandig wonen. Zij stuitten dan op het probleem van het vinden van een woning die betaalbaar is. In bijna alle gevallen zijn de huurprijzen hier boven het sociale minimum. In Nederland heeft men voor deze doelgroep de zogenaamde groeihypotheken ontwikkeld. Dit is een product dat ook door de locale woningbouwcorporaties kan worden aangeboden en waarmee additionele commerciële opbrengsten kan worden verkregen.
Op Curaçao zijn deze activiteiten ondergebracht in een speciale stichting ( Stichting Onderhoud Scholen of SOS). Dit geeft een vorm van verdere versplintering van activiteiten die allemaal ondergebracht kunnen worden in één organisatie. Mogelijk kan hiertoe additionele werkzaamheden en opbrengsten worden gegenereerd voor de woningbouwcorporaties waardoor hun afhankelijkheid van de overheid minder wordt.
Dit is zeker een geen uitputtende lijst van activiteiten die door woningbouwcorporaties kunnen worden ontwikkeld om additionele opbrengsten te genereren en die de moeite waard zijn om verder te onderzoeken.
Er zijn nog twee punten voor wat betreft de BES eilanden die de aandacht vragen de komende jaren.
In de nieuwe staatkundige verhoudingen binnen het Koninkrijk zullen de BES eilanden een speciale status van “Openbare Lichamen” krijgen. Er is al afgesproken dat deze eilanden een nauwere band met organisaties in Nederland zullen krijgen. Dit zal ongetwijfeld het geval zijn voor de sociale huisvestingsproblematiek. Nu is de samenwerking tussen de verschillende eilandelijke woningbouwcorporaties goed te noemen. Een goed voorbeeld hiervan is dit initiatief van “Caneye”. In de nabije toekomst verwacht ik dat deze samenwerking alleen maar hechter gaat worden. Bestaat hier niet de mogelijkheid om samen met de Nederlandse woningbouwcorporaties te kijken naar mogelijkheden van hechtere samenwerking in bijvoorbeeld de Nederlandse Garantiefonds Sociale Huisvesting? Dit zou in elk geval kunnen betekenen dat goedkopere fondsen voor de sociale woningbouw op de BES eilanden beschikbaar komen. Daarnaast zijn lage hypotheekrentes in de toekomst niet uitgesloten. Hiermee zijn zeker niet alleen de BES eilanden gebaat maar ook de FKP op Curaçao en SMHDF op St. Maarten. Uit deze samenwerking kunnen SMHDF en FKP bijvoorbeeld profiteren door in elk geval expertise en “know how” beschikbaar te stellen.
Ten tweede zal een samenwerking tussen sociale woningbouwcorporaties en commerciële financiële instellingen een belangrijke impuls kunnen geven aan het ontwikkelen en financiering van woningbouw in het algemeen.
Verder moeten de woningbouwcorporaties heel diep gaan nadenken over een nauwere samenwerking met financiële instellingen op de eilanden. Er moet op de een of andere wijzen worden gezocht naar mogelijkheden om de “funding” kosten van sociale woningbouw naar beneden te krijgen. Alleen dan en slechts dan kunnen woningbouw corporaties snel en goedkoop het probleem van het bouwen voor sociaal zwakkeren in de samenleving nieuw leven inblazen.
5. Conclusies en aanbevelingen
Ter afsluiting van deze toch lange presentatie nog het volgende. Wij hebben het gehad over de geschiedenis van de sociale woningbouw en de financiering hiervan.
De terugblik op sociale woningbouw liet zien dat in de eerste plaats overal in de wereld de betrokkenheid van de overheid belangrijk is geweest. Deze betrokkenheid kreeg in de eerste fase gestalte door doeluitkeringen uit publieke fondsen voor het ontwerpen en het bouwen van woningen voorzien van basisvoorzieningen zoals stroom en water.
In de tweede fase gaf de overheid subsidies aan gezinnen uit de laagste inkomensgroepen om zodoende aan betaalbare woningen te komen. Daarnaast werden woningbouwcorporaties gestimuleerd om zelf met financiële ondersteuning van de overheid te bouwen voor de sociaal zwakkeren binnen bestaande commerciële projecten.
Het is duidelijk geworden van onze “tour d‘ horizon” dat sociale woningbouw gepaard is gegaan met corruptie, politieke favoritisme en het oneigenlijke gebruik van publieke middelen. Bovendien heeft het samenbrengen van mensen uit een bepaalde sociale milieu, de criminaliteit en illegale handel in wijken waar overwegend sociale woningbouw was geconcentreerd alleen maar verergerd. In plaats van het bestrijden van armoede leek het erop dat de overheid zelf bijgedragen heeft aan organiseren van criminaliteit en corruptie. Dus werd het hoog tijd om deze zaak anders aan te pakken. Eind jaren 90 ziet men bijna overal dat de overheden hun strategie ten aanzien van sociale woningbouw zijn gaan wijzigen. Dit resulteerde in het bouwen van grote woningbouw projecten waarbij gezinnen uit verschillende inkomensgroepen en beroepen bij elkaar werden gebracht met het doel om de criminaliteit het hoofd te bieden.
In de wetenschap dat de overheden bij ons in de komende jaren orde op zaken moeten gaan brengen in de overheidsfinanciën zullen de woningbouwcorporaties hun strategie moeten gaan wijzigen. Ik heb twee alternatieven beschreven hoe de afhankelijkheid van de overheid voor wat betreft de sociale woningbouw minder groot kan worden gemaakt. Eén alternatief heeft te maken met de verhandeling van “Bonos Hipotecarios” die in onze regio veelvuldig wordt gebruikt om de financiering van het ontwerpen en bouwen goedkoper te maken. Het doel van dit instrument is om de kosten van financiering van de sociale woningbouw te drukken. Ergo hiermee kan de rente voor de financiering van de sociale woningbouw naar beneden gaan en wordt het mogelijk financiering aan te bieden beneden de marktrente. Dat kan door middel van speciale uitgifte van instrumenten die voor belastingen een voordelige ‘ruling’ hebben.
Een tweede alternatief om de sociale woningbouw betaalbaar en financierbaar te maken is van “kruiselingse subsidiëren” van woningbouw in de commerciële sector tegen marktarieven aan woningbouw voor de sociaal minder bedeelden in de samenleving. Deze commerciële opbrengsten zouden de woningbouwcorporaties kunnen gebruiken om de financiering van sociale woningbouw en –huur te bekostigen. Dit is een strategie die de FKP op Curaçao al jaren met wisselend succes hanteert . Het moet dus verder worden verfijnd om een permanente succesfactor van te maken.
Als laatste heb ik een aantal alternatieven aangedragen opdat de woningbouwcorporaties met nieuwe producten de markt op kunnen gaan om inkomsten te genereren. Een scenario is dat de woningbouwcorporaties zelf de markt opgaan om waardebepalingen van projecten en woningen te gaan doen voor de overheid maar ook voor commerciële projecten. Ten tijde van een bouw ‘boom’ zoals wij nu ervaren op bijna alle eilanden zal dit zeker geen windeieren leggen.
Een tweede vorm van ‘out of the box thinking’ is het ontwerpen en begeleiden van woningbouw voor de marktsector. Dit brengt een zekere additionele stroom inkomsten binnen die door woningbouwcorporaties gebruikt kunnen worden om de financiering van sociale woningbouw tegen redelijke tarieven te kunnen bekostigen. Daarnaast kunnen woningbouwcorporaties hun activiteitenpakket uitbreiden met de bouw van woningen voor jong pas afgestudeerden en het onderhoud van scholen.
Ik spreek de hoop uit dat de Stichting “Caneye” de komende jaren een nog hechter geheel wordt opdat de eilandelijke organisaties kunnen blijven profiteren van de toegevoegde waarde van het samen werken en bouwen aan een betere toekomst in de “West’.
Ik dank u voor uw aandacht.
